Hur fungerar egentligen reavinstskatt gammalt hus när du ska sälja? När du säljer ett äldre hus betalar du 22% skatt på vinsten, men beräkningen kan vara komplicerad eftersom ursprungliga köpehandlingar ofta saknas eller visar mycket låga priser från förr. För hus förvärvade före 1952 gäller särskilda regler, och du kan ofta välja mellan verkligt anskaffningsvärde eller schablonmetoden där 20% av försäljningspriset räknas som anskaffningskostnad.
Vad är reavinstskatt?
Reavinstskatt, officiellt kallad kapitalvinstskatt, är den skatt du betalar på vinsten när du säljer din privatbostad. För bostadsfastigheter betalas 22% skatt på 22/30-delar av vinsten – vilket i praktiken blir omkring 16,3% av den totala vinsten.
Skatten beräknas genom att ta försäljningspriset minus anskaffningskostnaden (vad du eller tidigare ägare köpte huset för) samt avdragsgilla utgifter som förbättringar, mäklararavode och försäljningskostnader. Det som blir kvar är din skattepliktiga kapitalvinst.
För reavinstskatt hus som ärvts eller mottagits som gåva gäller kontinuitetsprincipen – du träder in i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Det innebär att det är vad ursprungsägaren betalade som räknas, inte vad du fick huset för.
Hur räknar man ut reavinstskatt vid försäljning av gammalt hus?
Beräkningen av reavinstskatt för gamla hus kan vara komplicerad eftersom ursprungliga inköpspriser ofta är mycket låga eller dokumentation saknas helt. Här finns flera metoder att välja mellan.
Verkligt anskaffningsvärde. Om du har dokumentation på vad huset ursprungligen kostade använder du detta belopp. Kom ihåg att även tidigare ägares renoveringsutgifter kan räknas in om du har kvitton och dokumentation.
Schablonmetoden. När ursprungspriset är okänt eller mycket lågt kan du istället använda schablonregeln. Då anses anskaffningskostnaden vara 20% av försäljningspriset. Detta är ofta fördelaktigt för gamla hus som köptes för små summor.
Exempel med schablonmetoden:
- Försäljningspris: 3 000 000 kr
- Schablonmässigt anskaffningsvärde: 600 000 kr (20%)
- Kapitalvinst: 2 400 000 kr
- Skattepliktig vinst: 1 760 000 kr (22/30 av kapitalvinsten)
- Reavinstskatt: cirka 387 200 kr (22% av skattepliktig vinst)
Särskilda regler för hus från före 1952
För reavinstskatt gammalt hus som ursprungligen förvärvades innan 1952 gäller speciella bestämmelser. Enligt lag ska sådana fastigheter anses förvärvade 1952, och anskaffningskostnaden sätts till 150% av taxeringsvärdet för år 1952.
Detta kan vara mycket fördelaktigt eftersom taxeringsvärdena 1952 ofta var betydligt högre än vad husen faktiskt kostade när de byggdes eller köptes tidigare. Du kan begära ut taxeringsvärdet för 1952 från Riksarkivet.
Om 150% av 1952 års taxeringsvärde överstiger det faktiska anskaffningsvärdet används taxeringsvärdet. Annars får du använda det verkliga anskaffningsvärdet om det är högre.
Förbättringsutgifter som minskar skatten
Alla förbättringar som ökat husets värde genom åren kan dras av från kapitalvinsten. Det gäller exempelvis:
- Tillbyggnader och ombyggnader
- Nya kök och badrum
- Takomläggningar
- Fasadrenovering
- Installation av värmepump
Viktigt är att spara alla kvitton och dokumentation. Vanligt underhåll som målning och mindre reparationer räknas däremot inte som förbättringar.
För att få dra av förbättringsutgifter måste du kunna visa vad som gjorts och vad det kostade. Äldre förbättringar kan vara svåra att dokumentera, men försök samla ihop så mycket som möjligt.
Arv och gåvor – kontinuitetsprincipen
När du ärver eller får ett hus i gåva träder du in i givarens eller den avlidnes skattemässiga situation. Det betyder att det är vad de ursprungligen betalade för huset som blir ditt anskaffningsvärde, inte marknadsvärdet när du fick det.
Om din mor ärvde huset från sina föräldrar 1965, som i sin tur köpte det 1940, så blir 1940 års köpeskilling (eller 150% av 1952 års taxeringsvärde) ditt anskaffningsvärde när du säljer – även om du bara ägt huset i några år.
Detta kan både vara fördelaktigt och nackdelaktigt beroende på prisernas utveckling och vilka regler som gäller för den specifika fastigheten.
Dödsbo och försäljning
När ett dödsbo säljer en fastighet gäller samma skatteregler som för privatpersoner. Dödsboet betalar 22% skatt på kapitalvinsten enligt samma beräkningsregler.
En viktig skillnad är att dödsbo inte kan ansöka om uppskov med betalningen vid köp av ny bostad. Skatten måste betalas direkt vid försäljningen.
Uppskov och undantag
Som privatperson kan du ansöka om uppskov med reavinstskatten om du köper eller bygger ny bostad inom fyra år. Uppskovet är räntefritt men skatten förfaller när du slutligt säljer utan att köpa nytt.
För privatbostadsfastighet som varit din permanenta bostad kan du också få uppskov utan krav på återinvestering, men då tillkommer ränta på uppskovsbeloppet.
Ska reavinstskatt slopas?
Debatten om att slopa eller sänka reavinstskatten har pågått i flera år. Argumenten för att ta bort skatten inkluderar att minska inlåsningseffekter på bostadsmarknaden – många äldre väljer att bo kvar i stora hus eftersom skatten blir för hög vid försäljning.
Motargument handlar om statsfinanser och rättvisa – reavinstskatten genererar betydande intäkter för staten och många anser att kapitalvinster bör beskattas.
I skrivande stund finns inga beslutade lagändringar, men frågan diskuteras kontinuerligt i den politiska debatten. Följ utvecklingen eftersom framtida förändringar kan påverka när och hur du väljer att sälja.
Praktiska tips för beräkningen
För att förbereda dig inför en försäljning:
- Samla all dokumentation på ursprungligt köp och förbättringar
- Begär ut taxeringsvärde för 1952 om huset är från före 1952
- Räkna på både verkligt anskaffningsvärde och schablonmetoden
- Kontakta Skatteverket eller en skatterådgivare för komplicerade fall
Kom ihåg att reavinstskatt hus kan bli en betydande kostnad, så planera ekonomin i god tid innan försäljning. Med rätt förberedelser kan du ofta minimera skatten genom att välja den mest fördelaktiga beräkningsmetoden.