Att sälja en bostad med vinst kan kännas positivt, men när det är dags att deklarera kan den känslan snabbt vändas till oro för hur mycket pengar som försvinner i skatt.
Många vill förstå vad som faktiskt gäller när det kommer till skatten, och om det finns sätt att minska eller helt slippa betala. Det går inte alltid att undvika vinstskatt, men det finns tydliga regler och lagliga möjligheter som kan vara värda att känna till.
Vad är vinstskatt och hur fungerar den?
När du säljer en bostad med vinst ska du i de flesta fall betala skatt på vinsten. Skatten är 22 % och gäller både småhus och bostadsrätter. Vinsten räknas ut genom att dra av inköpspriset, förbättringsutgifter och andra avdragsgilla kostnader från försäljningspriset.
Vinstskatten gäller oavsett hur länge du har ägt bostaden. Den påverkas inte av om du bott i bostaden länge eller nyligen köpt den. Däremot kan andra regler påverka om du har rätt att skjuta upp skatten eller slippa betala den.
När betalar man skatt vid försäljning av hus?
Skatt vid försäljning av hus betalas inte det år du säljer, utan året efter – i samband med deklarationen. Det är då du redovisar vinsten i din inkomstdeklaration, och Skatteverket beräknar hur mycket skatt du ska betala. Beloppet läggs till din slutliga skatt för året, och betalas vanligtvis i samband med den vanliga skatteuppgörelsen under våren eller sommaren efter försäljningsåret.
För att kunna räkna ut vad du ska betala måste du ha koll på vilka kostnader som får dras av. Utöver köpeskillingen får du även göra avdrag för exempelvis mäklararvode, kostnader för renovering (om de höjt värdet på bostaden) och vissa förbättringsutgifter.
Så kan du minska eller undvika vinstskatt bostad
Att helt undvika vinstskatt bostad är bara möjligt i vissa specifika situationer, men det finns sätt att minska den eller skjuta upp betalningen.
Det mest använda sättet att slippa betala direkt är att ansöka om uppskov. Om du säljer en permanentbostad och köper en ny inom Sverige eller inom EES kan du få skjuta upp hela eller delar av vinstskatten. Uppskovet innebär inte att skatten försvinner, utan att du betalar den längre fram – till exempel när du säljer nästa bostad.
Sedan 2021 är det gratis att ha uppskov. Tidigare betalade man en årlig skatt på uppskovsbeloppet, men den är nu borttagen. Därför har det blivit mer förmånligt att begära uppskov även om man inte är i stort behov av pengarna just då.
Regler vid försäljning av bostadsrätt
Skatt vid försäljning av bostadsrätt beräknas på samma sätt som vid försäljning av villa eller radhus. Du betalar alltså 22 % av vinsten. Även här går det att ansöka om uppskov, förutsatt att bostaden varit din permanentbostad och att du köper en ny inom en viss tid.
Vid försäljning av en bostadsrätt får du även göra avdrag för förbättringsutgifter och andra kostnader som mäklararvode och försäljningskostnader. Viktigt är att kunna visa kvitton eller annan dokumentation för att avdragen ska godkännas av Skatteverket.
Särskilda undantag – när slipper man betala vinstskatt?
Det finns ett fåtal tillfällen då man kan slippa betala hela eller delar av vinstskatten. Ett sådant exempel är om du säljer din bostad med förlust – då får du istället göra ett avdrag i deklarationen. Ett annat exempel är vid försäljning inom familjen eller genom arv, men då gäller andra typer av regler och beskattning.
Om du flyttar utomlands efter försäljningen, men fortfarande är skattemässigt bosatt i Sverige, är du fortfarande skyldig att deklarera vinsten i Sverige. Även utlandsflytt påverkar alltså inte nödvändigtvis skatteplikten.
Vad räknas som en permanentbostad?
För att få uppskov krävs att bostaden du sålt är en permanentbostad, alltså en bostad du bott i antingen minst ett år i följd, eller sammanlagt minst tre av de senaste fem åren före försäljningen. Om bostaden varit ett fritidshus gäller inte reglerna om uppskov, utan skatten måste då betalas direkt.
Vad gäller för dig som sålt och inte köpt ny bostad än?
Om du har sålt en bostad och inte hunnit köpa en ny vid deklarationstillfället kan du ändå ansöka om preliminärt uppskov. Du måste då köpa en ny permanentbostad senast den 31 december året efter försäljningen, annars måste uppskovet betalas tillbaka.
Hur fungerar det att begära uppskov i efterhand?
Har du sålt en bostad under de senaste sex åren och betalat in vinstskatten, men inser att du hade kunnat få uppskov? Då går det faktiskt att begära omprövning av tidigare deklarationer.
Skatteverket tillåter att du begär uppskov i efterhand så länge det handlar om deklarationer inom rätt tidsram. Detta kan vara ett bra alternativ om du vill få tillbaka redan inbetald vinstskatt på bostad.
Exempel på hur mycket du kan behöva betala
Om du säljer din villa för 4 miljoner kronor och du köpte den för 2,5 miljoner, har du gjort en vinst på 1,5 miljoner. Efter avdrag för exempelvis renoveringar och mäklararvode återstår kanske 1,3 miljoner kronor i beskattningsbar vinst. Skatten blir då 22 % av detta belopp, vilket är 286 000 kronor.
Det är alltså mycket pengar det handlar om. Därför är det viktigt att ha full koll på vilka möjligheter du har och vilka regler som gäller. En felaktig deklaration kan bli dyr, och du riskerar att gå miste om avdrag eller uppskov du har rätt till.
Tips för att hålla nere skatten vid bostadsförsäljning
Spara alltid alla kvitton från förbättringar du gjort på bostaden, även om de ligger långt bak i tiden. Håll reda på alla utgifter kopplade till köpet och försäljningen – allt från lagfart och pantbrev till små detaljer inför försäljning. Dessa kostnader kan påverka den vinst du ska deklarera.
Genom att känna till dina rättigheter och använda reglerna på rätt sätt kan du i många fall minska den skatt du faktiskt behöver betala. Det handlar inte om att smita undan, utan att ta vara på de möjligheter som finns.